来自 地产 2019-03-30 15:16 的文章

龙湖集团董事长吴亚军也给公司2018年定下“基调

  CFO赵轶表示,龙湖2019年全年销售目标暂定为增长10%。据此计算,约为2200亿元。全年可售货值约为3500亿元。

  2018年克尔瑞销售排行榜中,龙湖刚刚搭上前十的最后一班车,较2017年下降了2个名次。

  2018年,龙湖将名字从“龙湖地产”变更为“龙湖集团”,主航道业务定义为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务,“去地产化”意图明显。

  

龙湖集团董事长吴亚军也给公司2018年定下“基调”

  

龙湖集团董事长吴亚军也给公司2018年定下“基调”

  对我们考验很大,龙湖CEO邵明晓预计冠寓要到2020年才能盈利。目前冠寓已开业5.3万余间,保持相对合适的土储的量是合适的。2018年合同销售额2006.4亿元,加大土地储备会增加资金压力。”他认为,龙湖的长租公寓品牌冠寓2018年实现租金收入4.27亿元,较上年增长28.5%,同比增长9倍。土储选择精准适宜,判断未来房价上涨不会是爆发性,有媒体报道龙湖经营年会上提出,“我对今年市场的预测既有乐观又有谨慎。目前龙湖土地储备可供未来4年开发,力争行业前十,销售回款率在85%以上,整体出租率为50.1%。”2018年1月。

  2018年房企融资渠道收紧,门槛抬高,融资成本一路抬升。一向通过审慎原则保持较低资金成本的龙湖在这方面依旧表现亮眼。

  不过,吴亚军内心明白高管频繁离职对一家公司带来的影响,她曾在一篇5000字长文中写道,从2011年开始,大部分地区总经理基本都是新任职,许多公司项目管理团队也是新人多,造成团队磨合中或多或少的效率损失、决策损失和组织损失,进而造成团队的动荡。

  增长目标是30%,尤其是销售方面的压力。要求销售额突破2000亿元,公司核心净利润率由2017年的18.3%下降至14.7%。相较于往年90%的水平略有回落。但因为同行的高速崛起!

  最终2018年完成合同销售额2006.4亿元,刚刚“踩线%,略低于吴亚军提出的30%增长目标。

  在龙湖看来,“买地逻辑”和负债率直接挂钩。3月25日举办的业绩发布会上,邵明晓称,龙湖买地一直比较偏谨慎乐观,有严格的投资纪律,通常不会买地王。

  有业内人士推测,高管的频繁出走可能和业绩目标相关。比如,现已加入融信的原龙湖南京公司总经理李宏耕,南京龙湖2016年集团综合排名夺得销售指标考评第一名,在2017年排名仅为倒数第7。

  2018年中期业绩会上,龙湖董事长吴亚军曾对接二连三的高管离职作出回应:“正常现象。一个好的公司,不光是产出经济效益,还能产出人才,成为行业挖角的对象,我很开心。”

  和其他房企居高不下的负债相比,龙湖堪比一股“清流”。2018年龙湖负债总额3660.66亿元,净负债率52.9%。虽然近3年来,负债总额增速明显,但净负债率一直控制在50%左右。

  销售目标之外,一向以品质著称的龙湖更需要重修“内功”,2018年质量问题曾多次困扰龙湖。8月,坐落在京郊古北水镇的龙湖·长城源著房屋出现楼梯塌陷、墙皮掉落、墙体渗水,引发舆论关注。

  两个月后,业绩发布会上,龙湖又将目标调整至2000亿元。龙湖CEO邵明晓表示,买地和供货情况看,3000亿货源,完成2000亿目标合适。

  龙湖财报显示,2018年一般及行政开支占合同销售额的比例较上年上升0.6%至2.7%。背后是集团进入多个新城市,为配合业务高速发展,以及强化集团职能与地区管理团队的人才储备,带来相应支出的增加。

  北京媒体新春交流会上,保持适当规模优势。给此前主打稳健增长的龙湖带来很多新的压力,龙湖交出了自己2018年答卷。刚刚“踩线”完成自己此前制定的销售目标。未来三年将清除或合并三年以上销售额仍在50亿元以下的地区与公司。龙湖集团近两年发展尚可,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,邵明晓表示,龙湖集团副总裁胡若翔也说出他心目中的2019关键词,作为新晋主航道之一,龙湖集团董事长吴亚军也给公司2018年定下“基调”,未来2-3年20%核心盈利的增长,尤其是闽系和浙系房企这两年的迅猛扩张,2019年3月25日,3月中旬,全年销售目标冲刺3000亿元,“龙湖多年来坚持稳健增长态势,属于稳扎稳打型。

  截至2018年底,龙湖的综合借贷为1198.2亿元,在手现金为人民币452.6亿元。其中,龙湖平均借贷成本为年利率4.55%,平均贷款年限为5.88年,数据表现均与上一年相近。一年内到期债务为117.4亿元,占总债务比例为9.8%。

  不过龙湖同样表示,截至2018年底,已售出但未结算的合同销售额1951亿元,面积为1174万平方米,为集团未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

  龙湖公关也向市界解释,“高管的离职是正常的人事更迭。”她告诉市界,2018年龙湖在转型,年初CEO邵明晓提出了全新战略。所以对公司未来发展的方向会有一些长远的考虑,在这个过程中,涉及到和战略发展相匹配的人才需要。基于新战略,公司对内部人员也会有一个相应调整。不过她随即指出,这个调整是公司和员工的双向选择。

  龙湖表示,在复杂多变的市场及多元化的竞争格局中,将始终坚持稳健的财务管理策略, 保持低成本、多渠道的融资优势,保持合理、安全的负债水平。

  控房价、去杠杆的调控组合拳触发楼市的购买情绪整体降温,龙湖的2018年并不轻松。

  从2018年年报来看,即便是调整后的目标,龙湖完成的也并不轻松。“期中大考”时,龙湖2018年上半年销售额同比增长4.8%至971.0亿元,显然不是“优等生”。

  邵明晓介绍,今年会继续量入为出,保持半年负债率在60%到70%之间,全年50%到60%之间,以此来规划全年的买地。

  2018年龙湖获得91幅新土地,权益地价730亿元;权益建面接近1400万平米,权益比例近7成。

  求变的2018年里,龙湖团队中存在着许多不确定因素。据市界不完全统计,2018年,8位高管先后从龙湖离职。

  龙湖公关曾向市界表示,龙湖本身对产品质量要求非常苛刻,公司在全国已进驻了44个城市,在建或者交付的项目非常多。“在出问题的项目上我们正在做积极整改,分阶段和业主汇报、沟通。”

  事后邵明晓也反思,“北京项目出现质量问题,是龙湖的原因。为此,龙湖做了多次复盘,坚决杜绝以后出现此类问题。”

  “稳健”二字一直以来都是龙湖的“杀手锏”。这一优势依旧延续至了2018年的年报中。